相続・片付け・費用・補助制度を、まとめて整理。
相続登記が未了、家財が残っている、古くて売れるか分からない。江田島市の空き家を売却・管理・解体する前に確認したい情報を、地域の宅建士・二級建築士が解説します。
診断結果は一般的な目安です。入力内容はブラウザ内だけで処理され、自動で送信・保存されることはありません。
空き家は、同じ江田島市内でも接道、境界、建物状態、残置物、相続人の人数によって進め方が変わります。先に大きな費用をかけると、補助制度の対象外になったり、買主の選択肢を狭めたりすることがあります。現状を確認し、売却・空き家バンク・賃貸・管理・解体を比較してから順番を決めることが大切です。
実家や空き家の売却では、家だけでなく、相続人、土地、家財、近隣、税金の問題が重なります。次のような状態でも、すべてを解決してから不動産会社へ行く必要はありません。
家族の意向、管理負担、建物状態、立地、市場性を確認し、保有し続ける費用も含めて考えます。
家財や修繕が残っていても、条件を明示して販売できる場合があります。
江田島市への移住・定住希望者に物件情報を届ける公的な仕組みです。
将来自分や家族が使う可能性がある場合は、売らずに保有する方法もあります。
老朽化が進んだ建物では選択肢になりますが、解体を先行する前に比較が必要です。
実際に扱った空き家の一部です。どの家にも課題がありましたが、先に大きな費用をかけず、状態を正直に伝えて買い手を探しました。
未登記部分と畑があるため、名義の移転まで2か月前後かかる可能性があることを最初から伝えました。給湯器を交換する前提（15万円前後）であることも、あらかじめ伝えて販売しています。
物件紹介の記事を見る ↗建築士の目で屋根や井戸ポンプの状態を確認し、改修費の目安（約150万円）まで示して販売しました。家財や仏壇を先に全部片付けなくても売り出せた例です。
物件紹介の記事を見る ↗「古くて、車も入らず、建て替えも難しいかもしれない」という家でも、景色や使い方を具体的に伝えることで買い手が見つかりました。
物件紹介の記事を見る ↗古民家に離れがつながった家で、買主さんは水回りの改修費を心配して購入を迷っていました。そこで売主さんと買主さんに顔を合わせていただき、水回りの業者さんにも現地に来てもらって、その場で見積もりを取りました。
お互いの思いと譲れる範囲を話し合い、最終的には双方が納得できる価格で合意できました。取引のあと、売主さんと買主さんの交流も始まっています。 この取引の話（note）↗
2026年1月〜9月にさとまる不動産がnoteで公開した江田島市内の戸建ては、約7割が売出価格500万円以下でした（100万円〜2,780万円）。古家付きの土地や農地では、50万円以下の物件もあります。
査定額が低く出やすい古い家でも、売れないとは限りません。ただし価格は立地・接道・建物の状態で大きく変わるため、一件ずつ確認します。※売出価格のため、成約価格とは異なる場合があります。 最新の物件情報（note）↗
物件ごとに正解は異なります。費用の大きい作業や法的な判断は、売却条件と制度を確認してから進めます。
江田島市の補助制度は事前申請が必要です。契約・発注・処分を先に行うと対象外になる場合があるため、市へ確認してから着手します。
建物を活用したい買主を逃す可能性があり、解体費や固定資産税の扱いも変わります。現状売却との手取り比較を先に行います。
購入時の売買契約書、建築費、仲介手数料などの資料は譲渡所得の取得費に関係します。家財処分前に書類を分けて保管します。
分かっている不具合は、契約条件と一緒に整理して説明します。隠して売ると、引き渡し後の契約不適合をめぐるトラブルにつながります。
高い査定でも、測量・修繕・解体・長期管理が必要なら手取りは変わります。費用、期間、条件を含めて比較します。
相続人が複数いる場合は、売却方針や価格について早めに共有します。契約直前の意見相違を避けるため、連絡状況も整理します。
資料が見つからない場合も、そのことを含めてご相談ください。最初の相談では、次の情報があると状況を整理しやすくなります。
※必要な書類や手続きは物件ごとに異なります。ここにある項目を、相談前にすべて準備する必要はありません。
亡くなった方の名義のままでは、そのまま売却の所有権移転登記を進められません。戸籍、遺言、遺産分割協議などから相続関係を確認し、売却する人へ名義を整えます。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。2024年4月より前に発生した相続で未登記の場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
相続人が複数いるときは、誰が不動産を取得するかを整理します。連絡が取れない相続人、認知症、未成年者、海外在住者がいる場合は、早めに司法書士・弁護士等へ相談します。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。これだけでは売却のための名義変更にはならず、売却前には別途相続登記が必要です。
購入時の売買契約書、領収書、建築費の資料は、将来の譲渡所得の計算に関係します。見つからなくても売却相談はできますが、家の書類は処分前に確認してください。
相続登記や必要書類はケースにより異なります。法務省の最新案内を確認し、実際の申請は司法書士や法務局へ相談してください。
空き家の売りやすさは、築年数だけでは決まりません。買主が利用・改修・再建築できるかを判断できるよう、次の情報を整理します。
敷地がどの道路にどれだけ接しているか、道路の種別、私道の通行・掘削承諾などを確認します。建て替えの可否に関わる重要な項目です。
境界標、地積測量図、ブロック塀、屋根や樹木の越境を確認します。測量が必要かどうかは、売却条件や買主との合意によって変わります。
離れ、倉庫、増築部分が登記と一致しないことがあります。固定資産税の資料、登記事項証明書、現況を照合し、必要な手続を検討します。
雨漏り、シロアリ、傾き、給排水、浄化槽、井戸など、分かっている状態を整理します。隠さず伝えることが、引き渡し後のトラブル予防につながります。
一般ごみ、家電、農機具、灯油、消火器などで処分方法が異なります。売却前に全部撤去するか、買主と残置物の扱いを合意するかを決めます。
宅地と一緒に農地や山林が付く場合、農地法上の手続、境界、管理負担を別に確認します。登記上の地目と現況が違う場合もあります。
江田島町・能美町・沖美町・大柿町のどこにある物件でも、住所だけでは分からない条件があります。机上査定だけで結論を出さず、現地と公的資料を照合します。
前面道路の幅、曲がり角、傾斜、駐車場所を確認します。軽自動車しか入れない道や、道路から階段で上がる家では、家財搬出や工事の条件も変わります。
見た目が道でも建築基準法上の道路とは限りません。接道、私道持分、通行・掘削承諾、セットバックの必要性を資料と現地で確認します。
敷地周囲の崖、擁壁、石積み、排水の状態を確認します。ひび割れや膨らみだけでなく、所有範囲や管理者も確認対象です。
土砂災害、洪水、ため池、地震、津波、高潮の想定区域を確認します。ハザード情報だけで家の状態を断定せず、現況と避難経路も併せて見ます。
江田島市web版ハザードマップ ↗
上水道の使用状況、排水先、浄化槽の種類と維持管理、井戸の有無を確認します。長期間使っていない設備は、通水前に漏水等へ注意します。
屋根、雨樋、雨漏り、窓、飛散物、倒木、道路へ張り出した枝を確認します。遠方所有の場合は、災害後に現地確認できる連絡体制を決めます。
複数筆の土地、農地、山林、共有地が一緒の場合は、全部を同時に売るか分けるかを検討します。農地法の手続や境界確認に時間がかかることがあります。
同じ町内でも海沿い・山側・平地で条件は異なります。「江田島だから一律」ではなく、登記・道路・ハザード・建物状態を一件ずつ確認します。
必要な費用は物件によって違います。査定額から何を差し引く可能性があるか、契約前に項目を洗い出します。
| 費用・税金 | どんなときに必要か | 確認するポイント |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で売買契約が成立したとき | 売買価格に応じた上限と支払時期を確認。800万円以下の空き家等は、事前の説明と合意のうえで上限33万円（税込）とする特例あり（2024年7月〜） |
| 登記費用 | 相続登記、住所・氏名変更、抵当権抹消、未登記建物など | 司法書士・土地家屋調査士へ依頼する範囲と登録免許税 |
| 測量・境界 | 境界が不明、面積差、買主や金融機関から確定を求められる場合 | 現況測量か確定測量か、隣接地所有者との立会い |
| 家財処分・草刈り | 残置物が多い、庭木が越境している、内覧できない場合 | 市の補助対象、一般廃棄物収集運搬業の許可、処分範囲 |
| 修繕・解体 | 安全確保や売却条件として必要な場合 | 先に工事せず、売却価格への効果・補助要件・地中埋設物を比較 |
| 印紙税・譲渡所得税 | 売買契約書の作成、売却益が生じる場合 | 取得費・譲渡費用・所有期間・利用できる特例を税理士等へ確認 |
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2026年4月1日現在の国税庁案内では、対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。昭和56年5月31日以前の建築、売却額、相続人の数、耐震・解体の時期など複数の条件があるため、売却や解体の前に確認してください。
一つの相談先だけですべてを判断するのではなく、売却全体の窓口を決め、必要な専門家へつなぎます。
| 相談先 | 主に相談する内容 | 相談するタイミング |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 価格査定、売り方、空き家バンク、販売条件、買主募集、売買契約 | 片付け・修繕・解体に着手する前 |
| 司法書士 | 相続登記、住所・氏名変更、抵当権抹消、遺産分割に伴う登記 | 名義人や相続関係が分からないとき |
| 土地家屋調査士 | 境界、測量、建物表題登記、未登記建物、増築部分 | 登記と現況の違い、境界不明が見つかったとき |
| 税務署・税理士 | 譲渡所得、取得費、3,000万円特別控除、確定申告 | 売却条件や解体時期を決める前 |
| 江田島市 | 補助制度、空き家バンク、管理不全・危険家屋、ハザード情報 | 契約・発注・処分の前 |
| 建築士・工事業者 | 建物状態、修繕、耐震、解体、見積り | 現状売却と工事後売却を比較するとき |
| 一般廃棄物収集運搬業者 | 家財、粗大ごみ、処分方法、搬出条件 | 補助要件と残す物を確認した後 |
売却、保有、賃貸、解体の希望、相続人間の意向、いつまでに整理したいかを確認します。
登記事項証明書、固定資産税資料、戸籍、遺言、遺産分割協議の状況を確認します。
接道、境界、越境、未登記、劣化、設備、残置物、農地・山林の有無を整理します。
現状売却、片付け後、修繕、解体、空き家バンクなどを、手取りと期間の両面で比較します。
物件写真、図面、設備、建物状態、法令上の制限、引き渡し条件を整理して売り出します。
価格、残置物、境界、修繕、契約不適合責任、引き渡し日などを合意し、重要事項説明と契約を行います。
代金受領と所有権移転、鍵や関係書類の引き渡しを行い、必要に応じて翌年に譲渡所得の確定申告をします。
空き家は換気不足、雨漏り、害虫、草木、台風などで状態が変わります。売却活動中も定期的に確認し、近隣へ影響が出る前に対応します。
屋根・雨樋・外壁、室内の雨漏り、通水、郵便物、庭木、害虫、門扉、窓の施錠を確認します。災害後は早めの点検が重要です。
空き家になると火災保険等の条件が変わることがあります。保険会社へ利用状況を伝え、緊急時に連絡を受けられる状態にします。
適切な管理がされず、市区町村から指導・勧告を受ける状態になると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。
鍵の保管者、点検頻度、草刈り、郵便転送、近隣からの連絡先を決めます。現地へ行けない期間が長い場合は管理サービスも比較します。
公的制度は、工事や処分を始める前の申請が必要な場合があります。対象物件、対象者、市税の滞納、業者要件、実績報告期限などを確認してください。
売却・賃貸、相続、草木の繁茂、倒壊のおそれ、相談先が分からない場合など、空き家全般の相談を受け付けています。都市整備課：0823-43-1647。
江田島市公式ページを見る ↗移住・定住希望者等へ空き家情報を届ける制度です。登録できる物件か、一般の仲介と併用できるか、担当窓口・不動産業者へ確認します。
空き家バンク物件を見る ↗2026年度の市案内では、要件を満たす場合、相続登記等と家財処分はそれぞれ対象経費の2分の1・上限5万円。予定件数・予算があります。
最新の補助制度を確認 ↗補助制度は、申請前に業者へ発注したり家財を処分したりすると対象外になる場合があります。また、家財処分補助では市内に事務所がある一般廃棄物収集運搬業許可業者などの条件があります。必ず市へ事前確認してください。
全部そろえる必要はありません。分かる項目にチェックを入れ、空欄を相談時の確認事項として使えます。
チェックが付かない項目があっても相談できます。このリストは、調査漏れを防ぐための一般的な確認項目です。
本ページは下記の公的情報を参照し、2026年9月29日に内容を確認しています。制度改正や予算終了があるため、利用時はリンク先の最新情報をご確認ください。
株式会社miluma代表取締役、さとまる不動産。宅地建物取引士、二級建築士、古民家鑑定士1級、MBA（専門職）。尾道市向島出身。大学で中山間地域の古民家と地域コミュニティを研究し、建築事務所で設計・施工管理を経験。2022〜2025年に江田島市地域おこし協力隊として活動し、2024年に株式会社milumaを設立しました。空き家・古民家・実家・相続物件を中心とした売買仲介に取り組んでいます。本ページは一般的な情報提供を目的とし、個別の法律・税務判断は各専門家へ確認します。
正式な要件や判断は個別事情で変わります。ここでは最初の相談で意味をつかむために簡潔に説明します。
売ると決めていなくても、資料が揃っていなくても大丈夫です。分かる範囲で、今の状況を教えてください。
